探析“限購令”出臺前后的江門樓市

　　4月22日晚，江門市政府連夜發(fā)布樓市調(diào)控政策，其中規(guī)定，本市戶籍居民有3套或以上住房者，限購新建商品住房；外地戶籍居民分情況限購，未購房者，提供半年以上本市連續(xù)繳稅或社保證明，允許購買1套新建商品住房。目前限購政策的執(zhí)行區(qū)域為蓬江區(qū)(全區(qū))、江海區(qū)(全區(qū))及新會區(qū)會城街道。該規(guī)定從4月23日零時起實行。

　　在樓市出臺限購令前幾天，本報記者密集“踩盤”，感受到了江門樓市的火熱程度；那么，限購政策出臺后，樓市將何去何從，眾說紛紜，但大部分業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，短期內(nèi)成交量將明顯回落，但房價下降的機(jī)會不大，將保持平穩(wěn)態(tài)勢。

　　現(xiàn)象：上演現(xiàn)實版“速度與激情”

　　4月22日晚上8點多，越秀天悅星院的銷售中心依然燈火通明，在激昂的音樂聲中，有七八名客戶正在看沙盤、辦手續(xù)，在現(xiàn)場，記者記錄了一位女士和銷售人員的聊天——

　　女士：“還有沒有合適的房子？”

　　銷售人員：“現(xiàn)在的房子不多了，有套142平方米的，不過是14樓的?！?/p>

　　女士：“14樓？讓我考慮考慮?！?/p>

　　……

　　買房者姓賴，準(zhǔn)備購買第二套房，4月21日下午，當(dāng)他們趕到碧桂園濱江壹號時已經(jīng)無號可拿，掃興而歸。第二天，她接到了越秀天悅星院銷售人員的電話，馬上過去看樓，沒想到，好樓層、好戶型已所剩無幾了。

　　“14樓感覺有些不太好，但我們和我家婆溝通以后，她說不在乎，所以，我老公就去項目現(xiàn)場看樓去了。”賴女士抱著幼女坐在洽談區(qū)顯得有些無奈。

　　購房者之所以這么急著買房，與開發(fā)商集中“搶閘”開盤不無關(guān)聯(lián)——鳳山水岸Ⅱ譽(yù)城9、11幢于4月21日晚開盤；東方雅居7、9幢于4月21日開盤；碧桂園濱江壹號2幢、10幢于4月21開盤，越秀天悅星院洋房8幢、9幢于4月21晚開盤；明泰城9幢于4月22日開盤。

　　多盤集中開盤，一下子這么多貨量放出市場，在江門樓市歷史上尚屬少見，但似乎購房者還很買賬。記者于4月21日、4月22日“踩盤”發(fā)現(xiàn)，大部分在售樓盤都聚集了不少人，尤其是碧桂園濱江壹號、越秀天悅星院、鳳山水岸等樓盤，幾乎都成為“日光盤”，江門樓市上演的現(xiàn)實版“速度與激情”，可以說比電影版精彩多了。

　　探因：市民擔(dān)心限購后沒有條件買房

　　市住建局官方網(wǎng)站公布的數(shù)據(jù)顯示：4月17日—23日(截至4月23日24:00)江門城區(qū)上周一手住宅網(wǎng)上簽約1024套，較上上周增加291套，環(huán)比上漲39.7%，簽約面積約12.5萬平方米，環(huán)比上漲33.2%。

　　對于樓市近期出現(xiàn)的熱銷現(xiàn)象，江門市裕隆基地產(chǎn)營銷策劃有限公司總經(jīng)理楊東卉分析認(rèn)為：一方面，珠三角九城中，之前僅剩江門和肇慶沒有限購，所以，江門限購是大概率事件，只是時間早晚問題，為此推動了投資客、外地人、改善型等置業(yè)者加快腳步，搶先置業(yè)；同時，受傳統(tǒng)的銷售旺季影響，許多開發(fā)商在三月紛紛開盤，在限購前搶占先機(jī)；另外，這些在限購前開盤的樓盤，口碑不錯，較受歡迎；還有，不少購房者將買房作為抑制通脹、保值增值的重要途徑；再就是拍地引起的恐慌心理，以及江門路網(wǎng)建設(shè)等配套的日益成熟。

　　“這與限購消息有關(guān)?！苯T美智地產(chǎn)總經(jīng)理湯建軍，以及中原地產(chǎn)江門營銷副總監(jiān)莫志華指出，很多人擔(dān)心限購政策出臺之后沒有條件買房，于是想爭取時間買房，恰逢此時，有貨的樓盤搶閘開盤，正迎合了這部分購房者的心理需求，但最核心的原因是供求結(jié)構(gòu)不平衡，目前蓬江區(qū)、江海區(qū)的商品住宅存量僅為三個月，市場求大于供。

　　觀點：引導(dǎo)樓市健康、理性發(fā)展

　　限購政策出臺后，江門日報官微第一時間轉(zhuǎn)發(fā)，1小時內(nèi)的閱讀量便過萬，之后突破36萬，市民紛紛轉(zhuǎn)發(fā)朋友圈，引來“集體圍觀”。

　　如果說普通市民只是看“熱鬧”的話，那么，業(yè)內(nèi)人士如何看門道呢？

　　“限購政策溫和”是受訪對象一致的評價，在他們看來，限購程度不算很強(qiáng)，本地人限購3套，外地人提供半年個稅或社保證明即可買房，政策實施后，會對小部分市民有影響，特別是對一些剛需客戶會有影響，但影響力度有限；同時，限購區(qū)域僅針對江門中心城區(qū)(蓬江、江海)和新會會城街道，影響面有限。

　　“政策對于目前江門樓市過熱的情況定會起到冷靜作用，引導(dǎo)樓市健康、理性發(fā)展，是好事?！睏顤|卉認(rèn)為。

　　“政策可以引發(fā)江門開發(fā)商的思考，他們?nèi)绻庾R比較超前，可以適當(dāng)進(jìn)行轉(zhuǎn)型，開發(fā)旅游地產(chǎn)等?！鄙钲谇昂Ｌ苑客萍加邢薰径麻L王立強(qiáng)表示。

　　影響：限購后銷量或下降

　　限購之后銷量是否會下降？價格有何變化？

　　4月23日是限購后首日，上午10點多，記者來到碧桂園濱江壹號、美的公園天下發(fā)現(xiàn)，那里都有四五組訪客，據(jù)銷售人員介紹，這和平時的情況大致相當(dāng)。

　　“限購之后的局面和政策的力度關(guān)聯(lián)較大?！蓖趿?qiáng)舉例說，珠海限購政策非常嚴(yán)厲，所以目前呈現(xiàn)量價齊跌的局面。中山的限購政策相對“溫和”，樓市受到的影響不大，江門的情況估計與中山大致相似，限購區(qū)域的銷量可能呈現(xiàn)下滑局面，而非限購區(qū)域的銷量有望上漲，或?qū)⒁齺碇猩健⒅楹５鹊氐摹巴獾乜汀鼻巴彿俊?/p>

　　楊東卉留意到，各地推出限購政策之后，都取得了一定的成效。以廣州為例，新政公布當(dāng)天，由于部分購房者趕在新政正式實施前簽約，令當(dāng)日簽約量增至1748宗；新政實施第一天起，簽約量迅速降至562宗，此后簽約量一直停滯在每日200宗左右，出現(xiàn)了明顯下滑。以此為鑒，江門樓市的銷量將在一定時間內(nèi)下滑。

　　“短期內(nèi)成交量將明顯回落?！蹦救A重點分析了兩方面的原因：一是新政對買家的購買條件設(shè)限。同時，多個區(qū)域嚴(yán)重缺貨，新貨補(bǔ)充不足，全市庫存持續(xù)回落。

　　相對于銷量，市民更關(guān)注房價，限購之后會跌嗎？記者通過本報微信公眾號發(fā)布了相關(guān)問卷調(diào)查，截至4月25日晚11點，共吸引了795人參與，其中186人表示“說不清楚”，占比約24%；471人表示“看漲”，占比約59%；另有138人表示“看跌”，占比約17%。

　　湯建軍、楊東卉等業(yè)內(nèi)人士一致認(rèn)為，房價主要受到供求關(guān)系的影響，目前江門市區(qū)的房源比較少，再加上江門區(qū)位優(yōu)勢的強(qiáng)化、配套設(shè)施的逐漸完善，短期房價下降的機(jī)會不大，將保持平穩(wěn)態(tài)勢。

　　限購后，對于“外地客”比較集中的區(qū)域或會產(chǎn)生較大影響，比如外海樓市。

　　受訪對象大多認(rèn)為，限購政策出臺的初衷之一是“限外”，據(jù)莫志華、楊東卉觀察，外海樓市由于售價相對較低、購房者購房可入戶以及讀書等因素，吸引了來自廣州、佛山、珠海、中山等地的客人，尤其以古鎮(zhèn)客人為主。

　　“由于現(xiàn)階段外海樓盤庫存有限，所以實際影響并不是特別大?！蹦救A表示。外海一樓盤相關(guān)負(fù)責(zé)人的說法與其大致一致，她表示，準(zhǔn)備開售的房源數(shù)量有限，不會像以前那樣快速出貨，而是可以“慢慢賣”，因此，壓力也不是太大。

　　相關(guān)新聞

　　市住建局回應(yīng)住房限購政策細(xì)則

　　昨日，市住建局就市民關(guān)心的問題進(jìn)行了回應(yīng)?，F(xiàn)在就用9個問答來為你解讀新政。

　　問題1

　　如何認(rèn)定本市戶籍居民家庭？

　　答：家庭成員(包括購房人、購房人配偶及其未成年子女，下同)中只要一人擁有江門市行政區(qū)域范圍內(nèi)戶籍，即認(rèn)定為本市戶籍家庭。

　　問題2

　　如何界定新會會城范圍？

　　答：限購區(qū)域中新會會城指新會主城區(qū)(不含十個鎮(zhèn)級區(qū)域)。

　　問題3

　　如何認(rèn)定擁有住房情況？

　　答：(一)本市戶籍居民家庭：擁有住房情況以不動產(chǎn)登記部門出具的家庭成員在限購區(qū)域和戶籍所在地(以戶口所在縣區(qū)級為查詢范圍)的住房產(chǎn)權(quán)登記信息查詢結(jié)果為認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)(農(nóng)村集體土地上的自建房不計入住房套數(shù)，下同)，其中，戶口不在本市的家庭成員無需查詢戶籍所在地的住房產(chǎn)權(quán)登記信息。

　　(二)非本市戶籍居民家庭：擁有住房情況以不動產(chǎn)登記部門出具的家庭成員在限購區(qū)域的住房產(chǎn)權(quán)登記信息查詢結(jié)果為認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

　　問題4

　　如何認(rèn)定購房之日？

　　答：購房之日以交付房款(含定金、首付款或部分房款，下同)的銀行入賬憑證(家庭成員以內(nèi)都給予認(rèn)可，下同)時間為認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

　　問題5

　　限購政策中講到，“非江門市戶籍家庭提供半年以上在本市連續(xù)繳納個人所得稅證明或社會保險證明的，允許購買1套新建商品住房”。如何界定“半年”？

　　答：“半年”是指182天。

　　問題6

　　如何認(rèn)定個人所得稅證明或社會保險證明繳納時長？

　　答：以購房人在購房之日(含)前連續(xù)在本市繳納個人所得稅證明或社會保險證明的時長為認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

　　問題7

　　執(zhí)行時點是怎樣的？

　　答：(一)2017年4月23日零時起執(zhí)行；(二)執(zhí)行時間點之前已完成購房合同網(wǎng)簽的，按原政策執(zhí)行。執(zhí)行時間點之前未完成購房合同網(wǎng)簽，但已簽訂商品房認(rèn)購書(房地產(chǎn)開發(fā)公司或者具備代理銷售資格的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與購房人簽訂才有效，下同)，且能提供交付房款的銀行入賬憑證(日期在執(zhí)行時間點之前)的，仍按原政策執(zhí)行。

　　問題8

　　商品房買賣合同備案有何要求？

　　答：購房人購買限購區(qū)域新建商品住房，簽訂的商品房買賣合同(包括商品房預(yù)售合同和商品房現(xiàn)售合同)都必須按照規(guī)定報送項目所在地的住建部門辦理備案手續(xù)。

　　問題9

　　如何核驗購房人購房資格？

　　答：在辦理商品房買賣合同備案手續(xù)時，由住建部門根據(jù)不動產(chǎn)登記部門出具的家庭成員在本市的住房產(chǎn)權(quán)登記信息查詢結(jié)果，對購房資格進(jìn)行核驗；對符合購房資格的，在合同加具驗核意見，對不具備購房資格的，不予備案。

　　市住建局還表示，他們會把詳細(xì)指引及資料要求派發(fā)給房地產(chǎn)協(xié)會、各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要切實履行告知義務(wù)和責(zé)任，市民也可以通過關(guān)注該局網(wǎng)站、微信公眾號了解更多內(nèi)容。

　　文/圖 江門日報記者 周春鋒