海外房地產(chǎn)業(yè)趨成熟 中國房企出海進(jìn)入收獲季
隨著越來越多的內(nèi)地買家將投資目光瞄向了海外市場,近年來,中國內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)商掀起“集體出?!睙岢?。繼前期布局之后,包括綠地、富力、首創(chuàng)、萬達(dá)等房企海外項目今年加速入市銷售,海外業(yè)績成為房企新的增長點,房企出海步入收獲期。業(yè)內(nèi)專家表示,海外銷售期的到來標(biāo)志房企出海進(jìn)入新階段,業(yè)績的背后,是房企國際化逐步成熟的體現(xiàn),海外房地產(chǎn)業(yè)比較成熟,特別是金融與房地產(chǎn)的結(jié)合及專業(yè)分工都值得國內(nèi)開發(fā)商學(xué)習(xí),這些經(jīng)驗會幫助房企再上一個臺階。
海外投資加速
全球知名的房地產(chǎn)服務(wù)商戴德梁行近期發(fā)布的《全球房地產(chǎn)投資概覽》專題報告顯示,雖然全球市場在過去一年受到不明朗因素所影響,全球房地產(chǎn)市場的總投資額仍然高達(dá)13500億美元。截至2016年6月的12個月內(nèi),投資活動最頻繁的紐約、倫敦、悉尼等25個市場共吸引了全球53.3%的房地產(chǎn)投資,此份額高于之前一年的52.7%。
在全球房地產(chǎn)投資中,中國成為最惹人注目的買家之一,據(jù)世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示,2016年上半年,亞洲投資者跨國房地產(chǎn)投資總額達(dá)270億美元,中國資本為投資主力,約占總額的60%,該數(shù)據(jù)較去年同期增長超過一倍。
10月20日,普華永道發(fā)布“2016年前三季度中國內(nèi)地企業(yè)海外并購市場回顧與前瞻”。數(shù)據(jù)顯示,2016年前三季度中國內(nèi)地企業(yè)海外并購交易數(shù)量和金額均實現(xiàn)顯著增長,交易數(shù)量達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的671宗,幾乎是去年全年交易數(shù)量的兩倍;交易總金額逾1600億美元。從投資領(lǐng)域來看,房地產(chǎn)以83億美元的額度,成為財務(wù)投資者海外并購的首選。
對于選擇哪些海外城市,首創(chuàng)置業(yè)設(shè)計營銷中心高端事業(yè)部負(fù)責(zé)人秦江表示,與開發(fā)商在國內(nèi)選擇進(jìn)駐城市的標(biāo)準(zhǔn)一致,經(jīng)濟有活力、人口流入量大、教育資源優(yōu)質(zhì)的核心城市對中國房企有較強吸引力。
綠地、富力、首創(chuàng)、萬達(dá)等出海房企均以經(jīng)濟發(fā)達(dá)國家和人口集聚較快的城市為主要目標(biāo)市場,聚焦經(jīng)濟活躍、市場成熟、人口集聚、投融資便利的海外國家和地區(qū)。
客群更加本地化
“做中國市場的海外延伸”,是綠地進(jìn)入海外市場初期確保盈利的極佳切入點。隨著房企對區(qū)域市場的熟悉以及品牌在當(dāng)?shù)氐挠绊懥εc日俱增,中國房企對當(dāng)?shù)厥袌?、消費者的掌控信心和能力也不斷提升,在海外市場就能迎來多元化客群。
目前,在鞏固國內(nèi)客群的基礎(chǔ)上,美國、英國、澳大利亞、加拿大等海外項目均在蓄客中大幅提升海外客戶比重。以澳大利亞項目為例,綠地客源分布既包括中國,同時包括澳洲、新加坡、馬來西亞等。此外,首創(chuàng)位于澳大利亞兩個項目基本全都是在澳洲本地實現(xiàn)的,僅剩不到10%的房源留在國內(nèi)發(fā)售。
在海外項目打造上,有的房企選擇獨立開發(fā),有的則選擇合資,綠地信奉自主經(jīng)營,海外項目的核心管理團(tuán)隊基本由集團(tuán)派駐,旨在打造一批自有國際化運營管理團(tuán)隊。為了防范海外市場的不確定性和風(fēng)險,首創(chuàng)置業(yè)在海外選擇與當(dāng)?shù)卮笮头科蠛献鏖_發(fā)方式,比如位于悉尼市西北部卡靈福德的首創(chuàng)·萊克星頓項目是首創(chuàng)置業(yè)與澳洲本土開發(fā)商Dyldam共同開發(fā),而該開發(fā)企業(yè)同樣也是澳洲排名前五的住宅公寓發(fā)展商。另一處位于澳大利亞第三大城市布里斯班的首創(chuàng)·翡翠項目,同樣聯(lián)手了澳洲本土著名開發(fā)企業(yè)Arden。
業(yè)內(nèi)專家表示,海外銷售期的到來標(biāo)志房企出海進(jìn)入新階段,業(yè)績的背后,是房企國際化逐步成熟的體現(xiàn),海外房地產(chǎn)業(yè)比較成熟,特別是金融與房地產(chǎn)的結(jié)合及專業(yè)分工都值得國內(nèi)開發(fā)商學(xué)習(xí),這些經(jīng)驗會幫助房企再上一個臺階。
置業(yè)案例
海外買房記
溫哥華四季如春,空氣清新。去過溫哥華的人大都有這樣的感覺,很多地球人不惜重金也要把家搬到這里。崔女士正是這樣的一批地球人中的一員,她夢想著面朝大海、春暖花開的房子。在國內(nèi),對她而言,這輩子也只是癡人說夢。機緣巧合,她送孩子去溫哥華讀書時,萌生了在那里買房的意愿。
飛機一降落到溫哥華機場,湛藍(lán)的天空,觸摸得到的云彩,清新的空氣、美麗的城市,一下子吸引了她,這里不愧是世界最宜居的城市,崔女士如此感嘆。一切安頓好后,溫哥華的朋友們都談?wù)撝@里的房價,這里的房屋。恰巧一個星期日,正是很多房子開放日,開放日這天,所有的人都可以參觀,跟著朋友來到了一處正在開放的獨立屋,一共三層的房子,有花園、草地,有放映室、健身房、當(dāng)然客廳起居室就不必說了,功能齊全,而且整棟房屋像一位女神映襯在藍(lán)天下,真的是美不勝收,此時的崔女士還只是欣賞和羨慕的階段。
崔女士向旁邊的經(jīng)紀(jì)人打聽這套獨立屋的價格,經(jīng)紀(jì)人告訴她,這套獨立屋,價格大概在80多萬加元,按1:5的匯率,大概在400多萬元人民幣。崔女士心里有個小確幸,賣掉國內(nèi)的房子還能買套這里的別墅,而且孩子的學(xué)費也能有保障了!但賣掉國內(nèi)的學(xué)區(qū)房還是讓崔女士猶豫了,帶著這樣的遺憾崔女士回到了國內(nèi)。
今年3月,崔女士再去溫哥華看孩子,這次所有的朋友都告訴她,這里的房子漲得太快了,你如果現(xiàn)在不買,還要漲,你會后悔的,而且如果你早點買,能省出一輛車錢來。朋友還告訴她,去年她心動的那套房子已經(jīng)漲到140多萬加元了,一下子漲了60多萬加元,這真的可以用恐怖兩個字來形容房價的高漲,比起當(dāng)時的北京房價有過之而無不及。而且在溫哥華買房子不是我們在國內(nèi)理解的“買”,而是“搶”?!皳尅币馕吨裁茨??一套房子,有很多人都可以下offer,原本報價90萬加元的房子,很可能加價五六十萬加元,出價高者得,而你只有一次提offer的機會,所以買房子不能看報價,而要看有多少人跟你搶這套房子,所以在這里你會體驗到驚心動魄的搶房大戰(zhàn)。
這一次,催女士也加入了搶房大戰(zhàn)中。經(jīng)紀(jì)人帶著不停地看房子,選地段、選學(xué)區(qū)、選配套、下offer,解除條件,驗房、交定金,辦貸款、收房等手續(xù),有條不紊,在溫哥華買房,手續(xù)相對簡單,有經(jīng)紀(jì)人、金融顧問、律師等幫你準(zhǔn)備好了一切,你只是按照要求做就可以了。最后,她選擇高貴林港的一套獨立屋,相對于西溫,這里的房價算是便宜的。
慶幸的是在崔女士買房后的兩個月,溫哥華決定對海外買家征收15%的額外房產(chǎn)稅,這意味著如果崔女士晚買兩個月,就要多支付15%的房產(chǎn)稅。對于她來說,孩子在國外留學(xué)的確需要一套房子,這樣可以免去總是搬家之苦。
誰說北京的房價漲幅高,誰說北京買房情緒那么高漲,在溫哥華的房價也可以用瘋狂一詞來形容。
人們通常都是買漲不買跌,這種恐慌的情緒或許也是導(dǎo)致房價上漲的一個原因。據(jù)地產(chǎn)公司RoyalLePage發(fā)布的最新報告顯示,今年第三季度大溫地區(qū)的房價漲幅為30.6%。截至9月30日,大溫地區(qū)房屋的均價上漲至119萬加元,去年同期為91.5萬加元。相比之下,大多倫多地區(qū)第三季度房屋的均價為69.3萬元,比去年同期的61萬元上漲了13.6%。
報告中提到,受到本地買家和海外投資者的需求驅(qū)動,大溫地區(qū)豪宅市場一直很興旺,很多豪宅買家并不是以投資為目的,他們更關(guān)心是否能選到中意的房子,因此豪宅市場的價格漲幅很快,甚至高于市場的平均漲幅,隨著房價的上漲,在溫哥華100萬加元的房子已經(jīng)不算豪宅,豪宅的定義也一再被推翻。
房市太熱反而讓很多潛在賣家不敢賣房,崔女士這樣解釋賣家不敢賣房的原因:盡管現(xiàn)在賣房行情很好,但擔(dān)心一旦把房屋賣出去,就意味著自己又變回買家,不得不進(jìn)入高度競爭的地產(chǎn)市場選房買房,可能還要花高價才能再買到一處新的房子,另一個原因是有些賣家期待著未來房價還會進(jìn)一步升高,希望以后賣房再多賺一些。
賣家不賣房,讓本就供不應(yīng)求的房屋市場房源更少,推動房價升高和搶房大戰(zhàn)更加激烈。而很多賣家在市區(qū)買不到房,不得不向更偏遠(yuǎn)的地區(qū)轉(zhuǎn)移。據(jù)大溫地產(chǎn)局報告顯示,雖然實行了海外交易稅,但房價沒有暴跌,大溫9月房價微漲了0.3%。