海外房地產(chǎn)業(yè)趨成熟 中國房企出海進(jìn)入收獲季

　　隨著越來越多的內(nèi)地買家將投資目光瞄向了海外市場，近年來，中國內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)商掀起“集體出?！睙岢?。繼前期布局之后，包括綠地、富力、首創(chuàng)、萬達(dá)等房企海外項目今年加速入市銷售，海外業(yè)績成為房企新的增長點，房企出海步入收獲期。業(yè)內(nèi)專家表示，海外銷售期的到來標(biāo)志房企出海進(jìn)入新階段，業(yè)績的背后，是房企國際化逐步成熟的體現(xiàn)，海外房地產(chǎn)業(yè)比較成熟，特別是金融與房地產(chǎn)的結(jié)合及專業(yè)分工都值得國內(nèi)開發(fā)商學(xué)習(xí)，這些經(jīng)驗會幫助房企再上一個臺階。

　　海外投資加速

　　全球知名的房地產(chǎn)服務(wù)商戴德梁行近期發(fā)布的《全球房地產(chǎn)投資概覽》專題報告顯示，雖然全球市場在過去一年受到不明朗因素所影響，全球房地產(chǎn)市場的總投資額仍然高達(dá)13500億美元。截至2016年6月的12個月內(nèi)，投資活動最頻繁的紐約、倫敦、悉尼等25個市場共吸引了全球53.3%的房地產(chǎn)投資，此份額高于之前一年的52.7%。

　　在全球房地產(chǎn)投資中，中國成為最惹人注目的買家之一，據(jù)世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，2016年上半年，亞洲投資者跨國房地產(chǎn)投資總額達(dá)270億美元，中國資本為投資主力，約占總額的60%，該數(shù)據(jù)較去年同期增長超過一倍。

　　10月20日，普華永道發(fā)布“2016年前三季度中國內(nèi)地企業(yè)海外并購市場回顧與前瞻”。數(shù)據(jù)顯示，2016年前三季度中國內(nèi)地企業(yè)海外并購交易數(shù)量和金額均實現(xiàn)顯著增長，交易數(shù)量達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的671宗，幾乎是去年全年交易數(shù)量的兩倍；交易總金額逾1600億美元。從投資領(lǐng)域來看，房地產(chǎn)以83億美元的額度，成為財務(wù)投資者海外并購的首選。

　　對于選擇哪些海外城市，首創(chuàng)置業(yè)設(shè)計營銷中心高端事業(yè)部負(fù)責(zé)人秦江表示，與開發(fā)商在國內(nèi)選擇進(jìn)駐城市的標(biāo)準(zhǔn)一致，經(jīng)濟有活力、人口流入量大、教育資源優(yōu)質(zhì)的核心城市對中國房企有較強吸引力。

　　綠地、富力、首創(chuàng)、萬達(dá)等出海房企均以經(jīng)濟發(fā)達(dá)國家和人口集聚較快的城市為主要目標(biāo)市場，聚焦經(jīng)濟活躍、市場成熟、人口集聚、投融資便利的海外國家和地區(qū)。

　　客群更加本地化

　　“做中國市場的海外延伸”，是綠地進(jìn)入海外市場初期確保盈利的極佳切入點。隨著房企對區(qū)域市場的熟悉以及品牌在當(dāng)?shù)氐挠绊懥εc日俱增，中國房企對當(dāng)?shù)厥袌?、消費者的掌控信心和能力也不斷提升，在海外市場就能迎來多元化客群。

　　目前，在鞏固國內(nèi)客群的基礎(chǔ)上，美國、英國、澳大利亞、加拿大等海外項目均在蓄客中大幅提升海外客戶比重。以澳大利亞項目為例，綠地客源分布既包括中國，同時包括澳洲、新加坡、馬來西亞等。此外，首創(chuàng)位于澳大利亞兩個項目基本全都是在澳洲本地實現(xiàn)的，僅剩不到10%的房源留在國內(nèi)發(fā)售。

　　在海外項目打造上，有的房企選擇獨立開發(fā)，有的則選擇合資，綠地信奉自主經(jīng)營，海外項目的核心管理團(tuán)隊基本由集團(tuán)派駐，旨在打造一批自有國際化運營管理團(tuán)隊。為了防范海外市場的不確定性和風(fēng)險，首創(chuàng)置業(yè)在海外選擇與當(dāng)?shù)卮笮头科蠛献鏖_發(fā)方式，比如位于悉尼市西北部卡靈福德的首創(chuàng)·萊克星頓項目是首創(chuàng)置業(yè)與澳洲本土開發(fā)商Dyldam共同開發(fā)，而該開發(fā)企業(yè)同樣也是澳洲排名前五的住宅公寓發(fā)展商。另一處位于澳大利亞第三大城市布里斯班的首創(chuàng)·翡翠項目，同樣聯(lián)手了澳洲本土著名開發(fā)企業(yè)Arden。

　　業(yè)內(nèi)專家表示，海外銷售期的到來標(biāo)志房企出海進(jìn)入新階段，業(yè)績的背后，是房企國際化逐步成熟的體現(xiàn)，海外房地產(chǎn)業(yè)比較成熟，特別是金融與房地產(chǎn)的結(jié)合及專業(yè)分工都值得國內(nèi)開發(fā)商學(xué)習(xí)，這些經(jīng)驗會幫助房企再上一個臺階。

　　置業(yè)案例

　　海外買房記

　　溫哥華四季如春，空氣清新。去過溫哥華的人大都有這樣的感覺，很多地球人不惜重金也要把家搬到這里。崔女士正是這樣的一批地球人中的一員，她夢想著面朝大海、春暖花開的房子。在國內(nèi)，對她而言，這輩子也只是癡人說夢。機緣巧合，她送孩子去溫哥華讀書時，萌生了在那里買房的意愿。

　　飛機一降落到溫哥華機場，湛藍(lán)的天空，觸摸得到的云彩，清新的空氣、美麗的城市，一下子吸引了她，這里不愧是世界最宜居的城市，崔女士如此感嘆。一切安頓好后，溫哥華的朋友們都談?wù)撝@里的房價，這里的房屋。恰巧一個星期日，正是很多房子開放日，開放日這天，所有的人都可以參觀，跟著朋友來到了一處正在開放的獨立屋，一共三層的房子，有花園、草地，有放映室、健身房、當(dāng)然客廳起居室就不必說了，功能齊全，而且整棟房屋像一位女神映襯在藍(lán)天下，真的是美不勝收，此時的崔女士還只是欣賞和羨慕的階段。

　　崔女士向旁邊的經(jīng)紀(jì)人打聽這套獨立屋的價格，經(jīng)紀(jì)人告訴她，這套獨立屋，價格大概在80多萬加元，按1:5的匯率，大概在400多萬元人民幣。崔女士心里有個小確幸，賣掉國內(nèi)的房子還能買套這里的別墅，而且孩子的學(xué)費也能有保障了！但賣掉國內(nèi)的學(xué)區(qū)房還是讓崔女士猶豫了，帶著這樣的遺憾崔女士回到了國內(nèi)。

　　今年3月，崔女士再去溫哥華看孩子，這次所有的朋友都告訴她，這里的房子漲得太快了，你如果現(xiàn)在不買，還要漲，你會后悔的，而且如果你早點買，能省出一輛車錢來。朋友還告訴她，去年她心動的那套房子已經(jīng)漲到140多萬加元了，一下子漲了60多萬加元，這真的可以用恐怖兩個字來形容房價的高漲，比起當(dāng)時的北京房價有過之而無不及。而且在溫哥華買房子不是我們在國內(nèi)理解的“買”，而是“搶”?！皳尅币馕吨裁茨?？一套房子，有很多人都可以下offer，原本報價90萬加元的房子，很可能加價五六十萬加元，出價高者得，而你只有一次提offer的機會，所以買房子不能看報價，而要看有多少人跟你搶這套房子，所以在這里你會體驗到驚心動魄的搶房大戰(zhàn)。

　　這一次，催女士也加入了搶房大戰(zhàn)中。經(jīng)紀(jì)人帶著不停地看房子，選地段、選學(xué)區(qū)、選配套、下offer，解除條件，驗房、交定金，辦貸款、收房等手續(xù)，有條不紊，在溫哥華買房，手續(xù)相對簡單，有經(jīng)紀(jì)人、金融顧問、律師等幫你準(zhǔn)備好了一切，你只是按照要求做就可以了。最后，她選擇高貴林港的一套獨立屋，相對于西溫，這里的房價算是便宜的。

　　慶幸的是在崔女士買房后的兩個月，溫哥華決定對海外買家征收15%的額外房產(chǎn)稅，這意味著如果崔女士晚買兩個月，就要多支付15%的房產(chǎn)稅。對于她來說，孩子在國外留學(xué)的確需要一套房子，這樣可以免去總是搬家之苦。

　　誰說北京的房價漲幅高，誰說北京買房情緒那么高漲，在溫哥華的房價也可以用瘋狂一詞來形容。

　　人們通常都是買漲不買跌，這種恐慌的情緒或許也是導(dǎo)致房價上漲的一個原因。據(jù)地產(chǎn)公司RoyalLePage發(fā)布的最新報告顯示，今年第三季度大溫地區(qū)的房價漲幅為30.6%。截至9月30日，大溫地區(qū)房屋的均價上漲至119萬加元，去年同期為91.5萬加元。相比之下，大多倫多地區(qū)第三季度房屋的均價為69.3萬元，比去年同期的61萬元上漲了13.6%。

　　報告中提到，受到本地買家和海外投資者的需求驅(qū)動，大溫地區(qū)豪宅市場一直很興旺，很多豪宅買家并不是以投資為目的，他們更關(guān)心是否能選到中意的房子，因此豪宅市場的價格漲幅很快，甚至高于市場的平均漲幅，隨著房價的上漲，在溫哥華100萬加元的房子已經(jīng)不算豪宅，豪宅的定義也一再被推翻。

　　房市太熱反而讓很多潛在賣家不敢賣房，崔女士這樣解釋賣家不敢賣房的原因：盡管現(xiàn)在賣房行情很好，但擔(dān)心一旦把房屋賣出去，就意味著自己又變回買家，不得不進(jìn)入高度競爭的地產(chǎn)市場選房買房，可能還要花高價才能再買到一處新的房子，另一個原因是有些賣家期待著未來房價還會進(jìn)一步升高，希望以后賣房再多賺一些。

　　賣家不賣房，讓本就供不應(yīng)求的房屋市場房源更少，推動房價升高和搶房大戰(zhàn)更加激烈。而很多賣家在市區(qū)買不到房，不得不向更偏遠(yuǎn)的地區(qū)轉(zhuǎn)移。據(jù)大溫地產(chǎn)局報告顯示，雖然實行了海外交易稅，但房價沒有暴跌，大溫9月房價微漲了0.3%。