不管是用于投資還是自住,在海外置業(yè)必須注意一些問題。專家表示,在海外置業(yè),最主要的問題在于了解所關(guān)注地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展情況,以及當?shù)馗鞣N各樣的政策,包括稅費、貸款、移民等等,同時還要對東西方文化差異的理解,當然,如何選擇具有升值潛力的物業(yè),以及如何管理自己的物業(yè)等,都是購房者需要仔細考慮,并詳細了解的內(nèi)容。
了解當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展狀況
“在海外置業(yè),最主要的還是要了解當?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場,并且要了解當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展狀況,這樣才算是比較理性的投資方式!痹谡劦皆诤M庵脴I(yè)首先要關(guān)注的是什么內(nèi)容,新西蘭FCC生活建筑顧問有限公司執(zhí)行董事周啟元如此表示。
周啟元具有豐富的海外投資經(jīng)驗,其20年房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗不僅涉足海內(nèi)外,而且在36年房產(chǎn)生涯中從最基礎(chǔ)的工種做起,后來又分別在海內(nèi)外生活、投資、開發(fā)房產(chǎn),對于海外的房地產(chǎn)市場,他有著獨特而深刻的理解。
周啟元告訴記者,在投資海外房地產(chǎn)市場的時候,一定要對即將選擇投資地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展狀況作一次全面的了解,而不是憑感覺。他表示,現(xiàn)在信息傳播非?,購房者想要了解這些并不困難,只有了解清楚了,才能做到心中有數(shù)。“如果只是聽信一些代理公司的一面之詞,難免有失偏頗,這是海外置業(yè)的大忌!彼缡钦f。
他還強調(diào),了解當?shù)氐氖袌霈F(xiàn)在是處于怎樣的周期。按照內(nèi)地的投資模式,選擇好的地段便能獲得不錯的回報,但是海外的房地產(chǎn)市場發(fā)展具有自己的周期,如果進入下跌周期,即使是投資頂級地段,也難保投資成功,因此選擇房產(chǎn)的周期,選擇在哪一個時間點進入這個市場,是很關(guān)鍵的問題。
各地政策應(yīng)該清晰
業(yè)內(nèi)人士介紹,海外置業(yè)者中最主要的目的是考慮將來移民或者子女就學(xué),因此對當?shù)氐恼,尤其是移民政策?yīng)該有所了解。當然,針對各個國家針對海外人士購房的政策也應(yīng)該有所把握。
據(jù)美亞置業(yè)集團海外投資張玉玲經(jīng)理介紹,各個國家和地區(qū)的法規(guī)政策各不相同,因此針對不同的國家和地區(qū),置業(yè)者需要跟精通當?shù)胤傻娜耸窟M行探討。就目前的情況來看,新西蘭開放程度最高,允許海外購房者來本國置業(yè);澳大利亞的開放程度也很高,但有所限制,如法律規(guī)定,境外人士只能購買新房,不能涉足二手房;獲利之后也只能賣給本土人士;同時一個新開發(fā)的樓盤,只允許其中的50%銷售給境外人士。目前受關(guān)注比較多的還有美國、加拿大等國家,相對來說購房環(huán)境比較寬松,尤其是美國,由于已經(jīng)經(jīng)歷了三次減息,可能會需要適當引進海外購房者來刺激本國的樓市。
而對于各國的移民政策,張玉玲表示也不盡相同,相對來說,目前內(nèi)地人士比較關(guān)注的如美國、加拿大、澳大利亞等國家和地區(qū),美國比較嚴格一些,新西蘭雖然居住環(huán)境非常不錯,適合人居住,但是由于移民政策近期收緊,操作難度也較大。
張玉玲提醒說,不能把購房當作投資移民的條件。她說:“幾乎沒有哪個國家會把購房當作移民的一個條件,充其量只是增加一點印象分而已!睋(jù)了解,目前比較熱門的移民地區(qū),如加拿大的投資移民辦理要求是3年以上經(jīng)商管理經(jīng)驗,個人資產(chǎn)達80萬加幣,投資至少40萬加元于由加拿大聯(lián)邦政府監(jiān)管之基金,投資期限為5年;澳大利亞的要求是在澳洲成立公司,進行商貿(mào)運作或者購買75萬澳元4年期政府債券;新西蘭要求用100萬新西蘭幣進行投資,方式多種多樣,可以存入銀行,也可以投資房地產(chǎn)、股市等,但新西蘭明確規(guī)定,不能用來購買用于自住的房產(chǎn)。顯然,這些國家在辦理簽證時并不把在當?shù)刭徺I房產(chǎn)作為移民條件。
用好銀行貸款
“全世界可能只有中國人喜歡一次性付款,在海外買房,向銀行申請貸款是一種非常普遍的做法! 張玉玲如是說。因此海外的銀行針對這部分需求,設(shè)計出很多產(chǎn)品,供消費者選擇。
張玉玲介紹,在內(nèi)地,只要與開發(fā)商簽訂了買賣合同,購房者從此開始就要供房了,雖然與交房時間還有一段距離。但在海外則有所不同,如果買的是期房,首期房款是存在購房者的律師信托銀行戶口里,收取活期利率,從那一刻開始不用供樓,如果是明年蓋好,那就明年辦按揭,什么時候交樓什么時候供樓,當然期間會按照工程的進度逐步支付一些費用,如土地費、建筑成本等。
專家表示,辦理按揭貸款時需要借助專業(yè)機構(gòu)的力量,對于一般的購房者來說,由于自己不太了解各國家和地區(qū)的貸款政策,操作起來具有一定的難度。目前在海外買房首期付款在20%~30%之間,對于內(nèi)地的投資客戶來說還是比較輕松的。
很多人會考慮,海外銀行如何審查購房者的資格呢?專家表示這與內(nèi)地有所區(qū)別,對于按揭貸款申請客戶的資格申請,銀行還是比較寬松的。澳大利亞澳中房地產(chǎn)開發(fā)有限公司上海代表處常務(wù)總監(jiān)楊文在接受采訪時表示,海外的銀行根本是不會擔心房價問題的,他們認可第三方評估機構(gòu)出具的報告,房子不會輕易消失,因此銀行在一般情況下,不會卡得很嚴。但是也有例外,張玉玲告訴記者,在中國香港地區(qū)貸款,則需要購房者提供收入證明、資產(chǎn)證明或者股票等一系列證明,否則是無法申請到按揭貸款的。
記者了解到,目前有些機構(gòu)可以辦理兩種貸款方式,一種是在異地貸款,另外一種就是在所買的地區(qū)貸款,因為這涉及到匯率的問題,因此更具投資魅力,因為在不同國家和地區(qū)不同時期的貸款利率也是不同的,購房者可以靈活選擇,賺錢利差。
如何管理海外房產(chǎn)
有置業(yè)者提出,買房容易養(yǎng)房難。的確如此,對于投資海外的置業(yè)者來說,遠隔重洋,他們根本沒有時間和精力去管理自己的房產(chǎn),因此如何很好地養(yǎng)房倒成了一個比較現(xiàn)實的問題。而記者也在采訪中了解到,目前內(nèi)地有一些推銷海外房產(chǎn)的代理機構(gòu),只僅僅負責銷售,而與置業(yè)者簽訂購房合同,并辦理完交房手續(xù)之后,其余的事情便全部有投資者自行解決,這在無形中給置業(yè)者帶來了管理上的不便。
對此,楊文建議置業(yè)者可盡量選擇有多個合作伙伴的代理機構(gòu)。據(jù)了解,有些公司提供的服務(wù)的確很多,如收樓、辦理按揭、再售、出租以及出租過程中的客戶管理、維修等等,有些公司甚至包括辦理旅游、移民簽證等業(yè)務(wù),這無疑會大大方便置業(yè)者。
此外需要注意的,在持有海外房產(chǎn)過程中,還會涉及到稅費問題。業(yè)內(nèi)人士表示,各個國家和地區(qū)有不同的規(guī)定,這需要置業(yè)者仔細了解清楚,如在澳洲,每年需要支付的費用主要有房屋保險費和物業(yè)管理費,如果一套土地面積為600平方米左右、建筑面積300平方米的別墅,這兩種費用分別為250澳元和600澳元。此外,委托中介公司代理租賃等業(yè)務(wù),需要付出租金5%作為服務(wù)費。
海外房地產(chǎn)市場一般會維持比較穩(wěn)定的上漲態(tài)勢,但這并非就意味著所有房產(chǎn)都具有投資價值。周啟元表示,所投資的物業(yè)應(yīng)該具有自己獨特的個性,這樣才具有更高的投資價值。在周啟元看來,地段以及更多的附加價值如景觀等,會使物業(yè)升值更有保障。(甄愛軍)